초보 자취생을 위한 전세 계약 시 체크리스트

계약 전에 반드시 알아야 할 필수 정보 총정리

 

인생 첫 전세 계약, 왜 체크리스트가 중요한가?

많은 청년들이 대학교 입학이나 사회 초년생이 되면서 자취를 시작하게 됩니다. 특히 ‘전세’는 월세보다 경제적인 선택이 될 수 있지만, 생애 첫 전세 계약을 앞둔 초보 자취생이라면 낯설고 복잡한 과정에 불안함을 느끼기 마련입니다.
계약서 용어는 어렵고, 부동산 중개인은 바쁘며, 계약 당일에야 문제를 알게 되는 경우도 흔합니다.
이 글은 전세 계약을 처음 체결하는 자취생들을 위해 실질적인 체크리스트와 팁을 정리한 것으로, 누구나 쉽게 따라 할 수 있도록 구성되었습니다.
단순한 정보 나열이 아닌, 실제 사례를 바탕으로 작성되었으며 위험 요소를 예방하고 안전한 전세 생활을 할 수 있는 가이드를 제공합니다.

전세 계약 전, 반드시 확인해야 할 사전 정보

✔️ 등기부등본 확인은 기본 중의 기본

전세 계약에서 가장 중요한 것은 등기부등본입니다. 이 서류는 해당 부동산의 소유권, 근저당권, 가압류 등 법적 상태를 나타내며, 인터넷 등기소에서 1,000원으로 열람 가능합니다.
등기부등본에서 확인할 핵심 사항은 아래와 같습니다.

• 소유자 명의: 실제 계약을 체결하는 사람이 등기상 소유자인지 확인
• 근저당 설정 여부: 은행 등에서 대출을 받으며 잡힌 담보 상태
• 가압류, 압류: 집주인이 경제적으로 위태로운 상태인지 판단 가능

만약 근저당이 전세보증금보다 클 경우, 위험 신호로 간주해야 합니다. 전세보증금 회수가 어려워질 수 있기 때문입니다.

✔️ 집주인 신원 확인

계약 상대방이 집주인이 아닐 수 있습니다. 가족이나 대리인 명의로 계약이 진행될 경우, 반드시 위임장과 인감증명서를 함께 요구하세요.
불법 전대차의 가능성을 줄이기 위해서라도, 신원확인은 절대 생략해선 안 됩니다.

✔️ 전입신고 및 확정일자 받을 수 있는지 확인

전세보증금을 지키는 가장 현실적인 방법은 전입신고 + 확정일자입니다.
해당 집에 전입신고가 가능한지, 다른 사람이 이미 세입자로 등록돼 있지는 않은지 확인해야 하며, 동사무소에서 확정일자도 꼭 받아야 보증금 보호가 법적으로 보장됩니다.

 

집 내부 상태 및 구조 체크: 직접 확인하지 않으면 낭패

✔️ 누수·곰팡이·결로는 ‘계절’ 따라 다르게 보인다

방을 볼 때 햇볕이 잘 들어오는지, 벽지나 천장에 곰팡이 흔적이 있는지를 꼼꼼히 봐야 합니다.
특히 여름이나 겨울철에는 결로 현상이 쉽게 나타나며, 이는 장기적인 곰팡이와 벽 손상을 유발합니다.
창틀과 벽 모서리를 손으로 눌러보거나 냄새를 맡아보는 것이 팁입니다.

✔️ 전기·수도·가스 상태 테스트

전세 계약 전, 다음 사항을 체크해보세요.

• 전기 스위치 및 콘센트 정상 작동 여부
• 수압 체크: 샤워기 및 세면대, 싱크대 물 잘 나오는지 확인
• 온수 작동 여부: 보일러 테스트는 계약 전 꼭 필요
• 가스 누출 확인: 가스밸브 주변에서 이상한 냄새는 없는지

작동하지 않는 부분이 있다면 사진을 찍어 증거를 남기고, 계약 전 수리를 요청해야 합니다.

✔️ 소음과 환기

층간소음, 외부소음, 환기 상태는 생활에 직접적인 영향을 줍니다.
낮 시간대와 저녁 시간대 각각 방문해보고, 창문을 열고 닫았을 때 소음 정도를 비교해보세요.
근처에 공사 현장, 학교, 클럽, 종교시설 등이 있다면 소음 유입이 클 수 있습니다.

 

전세 계약서 작성 시 필수 체크 항목

✔️ 특약 사항은 꼭 서면으로

많은 집주인이 말로는 “고쳐줄게요”, “나갈 때 도배는 새로 해줄게요”라고 하지만, 계약서 특약란에 명시되지 않으면 법적 효력이 없습니다.
예시:

• 입주 전 도배 및 장판 교체
• 세입자 입주 전 청소
• 고장 난 시설 교체
• 퇴실 시 수리비 분담 여부

‘구두 약속’은 분쟁의 씨앗이므로 반드시 계약서에 기재해야 합니다.

✔️ 보증금 반환 조건 확인

전세계약이 종료되는 시점에 보증금 반환이 어떻게 이뤄지는지, 중개수수료는 누가 부담하는지를 명확히 해야 합니다.
또한, 2년 후 자동 재계약 여부에 대해서도 확실히 짚어둬야 나중에 불이익을 피할 수 있습니다.

✔️ 중개인과의 커뮤니케이션도 중요

공인중개사는 단순 연결자일 뿐, 세입자의 권리를 완벽히 보장해주지 않습니다.
계약서 작성 시 중개사의 공인자격 여부, 공제증서 번호, 사무소 등록 여부 등을 확인하세요.
불법 중개나 허위 매물 피해를 예방할 수 있는 중요한 단계입니다.

전세 계약 이후의 필수 절차

✔️ 전입신고와 확정일자 즉시 처리

계약을 마친 후, 1~2일 내에 전입신고를 마치고 주민센터에서 확정일자 스탬프를 받으세요.
이 두 가지는 보증금 보호를 위한 핵심 절차로, 순위에 따라 보증금을 회수할 수 있는 우선 변제권을 얻는 데 필수입니다.

✔️ 전세보증보험 가입 고려

전세사기, 깡통전세 등 사회적 문제가 지속되는 상황에서 전세보증보험 가입은 자취생에게 매우 합리적인 선택입니다.
대표적인 기관으로는 **HUG(주택도시보증공사)**와 SGI서울보증이 있으며,

• 보증금 1억 기준으로 연간 보험료는 약 10만 원 내외
• 보증보험 가입 시 집주인 동의는 필요하지 않음

전세사기 위험이 있거나, 근저당 설정이 있는 집이라면 반드시 가입을 고려하세요.

✔️ 입주 전 사진 및 영상 촬영

벽, 창문, 바닥, 가전, 싱크대, 화장실 등 모든 시설을 입주 전 사진 및 영상으로 남겨두면,
퇴실 시 수리비 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 날짜가 기록된 파일을 안전한 클라우드나 외장 저장장치에 보관해두는 것이 좋습니다.

 

전세 계약은 ‘경험’이 아니라 ‘준비’가 만든다

처음 전세 계약을 한다는 건 인생의 중요한 이정표입니다.
하지만 많은 초보 자취생들이 이 중요한 과정을 충분히 준비하지 못한 채 서둘러 계약을 맺고, 그로 인해 경제적 손실이나 스트레스를 겪는 일이 비일비재합니다.

오늘 소개한 체크리스트를 철저히 따라간다면,

• 보증금을 안전하게 지키고
• 쾌적한 생활 환경을 확보하며
• 법적 분쟁을 사전에 차단하는
  현명한 전세 계약이 가능합니다.

안전하고 안정적인 자취생활은 좋은 계약에서 시작됩니다.
모든 초보 자취생이 실수 없이 첫 전세 계약을 마무리하길 바랍니다.

 

Tip: 이 글을 저장하고 계약 당일 휴대폰으로 열어 하나하나 확인하면서 체크하면, 놓치는 실수를 최소화할 수 있습니다.